종부세 법인투자는 개인투자의 대안이

 

이러한 세제강화정책과 함께 다주택 양도세, 종부세 추가과세를 배제할 수 있는 옵션인 주택임대사업자의 혜택도 9.13대책을 기점으로 이후 취득주택은 배제옵션을 적용할 수 없도록 하고 2020년 7.10대책에서 4년 단기임대, 8년 아파트의 장기임대에 대하여 임대의무기간이 종료된 후 등록이 자동말소되도록 법을 개정하여 20년 7.10대책에서 4년 단기임대, 8년 아파트의 장기임대에 대하여 임대의무기간이 종료한 후 사업자에 대하여 임대의무기간이 종료된 후 사업자로 등록이 자동말소될 수 있습니다.

지난해까지 30회에 걸친 고강도 대책 속에서 똑똑한 투자자는 어중간한 지역의 다주택자 포지션을 정리하고 강남권에 한 채만 남기는 전략을 지속적으로 시행! 수도권 외곽, 지방은 하락하고 강남권은 갈수록 비싸지는 트렌드가 지속될 것이라고 했다.

이처럼 개인이 집을 얻기 힘든 상황에서 법인 투자에 눈을 돌리는 사람이 많습니다. 법인세율이10~25%로양도세율6~45%보다싸고각종비용처리와대표급여처리로종합소득세와건강보험료등의절감이가능하기때문에그렇게판단할수있을것입니다.

그러나 이러한 단순한 생각으로 법인투자를 계획하시는 분은 2020년 7.10 대책 등을 통하여 법인취득세가 개인보다 높은 12% 적용, 법인 종부세가 개인보다 높은 6% 적용 및 기본공제 미적용, 세부담 미적용 등 강화된 부분을 반드시 공부하여 개인투자와 법인투자 중 어느 쪽이 유리한지를 결정하여야 합니다.

이 부분에 대해 정확하게 핵심을 짚어줄 부동산 전문가들이 없었는데도, 설 연휴를 통해 커쇼가 개인과 법인의 주택 관련 세제의 비교를 간략히 정리해봅니다.

 

1.취득세

- 단, 법인이 공시지가 1억원 이하의 주택을 취득한 경우 취득세 중과 미적용

 

2) 종부세

3) 양도세 (법인세)

- 단, 비사업용 토지는 추가세율 10%

 

어떻습니까? 한눈에 봐도 법인사업자 과세의 강화로 법인투자가 개인투자에 비해 비교적 유리해 보이지는 않습니다. 그래서 이웃 사람들은 그냥 남이 법인 투자는 좋다고 했는데 투자하는 게 아니라 세부 비교 검토를 통해서 개인 또는 법인 투자를 결정해야 하는 거죠.

 

천천히 하나씩 열어봐요.

1. 주택 취득 시 법인은 주택 수에 관계없이 12% 단일 취득세율이 적용되며, 개인 조정 지역, 2 주택 투자 8%, 개인 비 조정 지역, 3 주택 투자 8%에 비해 불리합니다. 다만 맨 아래 단서처럼 공시지가 1억원 이하의 주택 취득 시에는 중과세율을 적용하지 않지만, 바로 이 부분이 그동안 1억 이하의 저가 주택에 법인투자가 집중된 이유이기도 합니다.(개미투자도 마찬가지)

그러나 이런 1억 이하 투자 집중에 다주택자를 범죄자로 취급하는 천준호 의원 등 민주당 의원들이 개정안을 제출했습니다. 법인의 1억원 이하 주택 취득에 대해서도 취득세 12% 중과세율을 적용할 수 있도록 지방세법 개정안을...

법인이 2년 미만 주택을 양도 시 35%, 1년 미만 주택을 양도 시 45%의 법인세 추가 과세를 적용할 수 있도록 개정안을 제출한 것입니다. 대선을 앞두고 중도 표심을 의식한 민주당이 부동산 정책을 우클릭하는 상황에서 한동안 위 법안은 관심에서 멀어져 계류 중이지만 JM이 대통령이 되면 국정운영 강경 지지층의 결집을 위해 다시 좌클릭 정책으로 돌아갈 가능성이 높기 때문에 개정안은 얼마든지 통과될 수 있다고 봐야 합니다.

1억 이하 주택의 취득세가 12%로 되고 법인세 추가 과세가 35%가 되면 사실상 법인으로 1억 이하 주택을 살 수도, 팔 수도 없게 되는데 현실화될 경우 1억 이하 주택을 법인으로 여러 채 투자한 분들은 큰 피해를 볼 수 있으므로 향후 개정안의 방향을 반드시 주시해야 합니다.

 

2. 두 번째 종부세는 법인투자자에게는 개인투자자의 기본공제, 세액공제, 세부담 한도가 전혀 적용되지 않기 때문에 상당히 불리해졌습니다. 또한 취득세 중과세 시 1억 이하 주택을 제외하는 것과는 달리 종부세는 1억원 미만이라도 3%의 종부세율이 할인 없이 적용되어 매년 3백만원의 종부세가 부과되기 때문에 법인 투자 시 종부세 계산은 반드시 시뮬레이션을 해야 합니다.

문제1) 커쇼는 (주)클레이턴 법인을 설립하여 다음과 같이 2주택을 소유하고 있습니다 - 대전 1채(과세표준 6억원), 광주 1채(과세표준 6억원) 커쇼의 (주)클레이턴 법인에 부과되는 종부세를 계산하여 주십시오.

대전과 광주는 모두 조정지역으로 6%의 종부세율이 적용됩니다.( 5 億 + 6 億 ) × 6 % = 6600만원

단, 여기서 커쇼가 대전, 광주 주택을 각각 법인을 세워 투자했을 경우, 3%의 종부세율이 적용되어(5억원 X 3%) +(3300만원 X 3%)= 3300만원 종부세 반을 절약할 수 있습니다.

 

생각보다 길어지네요ㅋㅋ새해 첫글인데 많이 심심하죠?

양도세와 법인세의 비교, 대표의 급여 처리와 건보료등의 분석은 다음의 기사에서 말씀드리겠습니다.

 

남은 주말 행복한 시간 보내세요내일 새해 첫 월요일도 건강한 출근!!